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30/09/2013 13:15

A importância do laudo de avaliação na hora de comprar ou vender imóveis

MS

O laudo de avaliação difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizada entre pessoas físicas - onde a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. O trabalho de engenharia consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas nas normas NBR 14653. Muitas vezes, a diferença entre as duas avaliações pode chegar a 50% (para mais ou para menos) devido a aplicação de técnicas isentas de interesses comerciais e fatores emocionais.

É este laudo que determina o valor de mercado ao passo que a avaliação de imóveis residenciais busca obter o preço de venda. A diferença está em determinar preço ou valor. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais, comerciais e sentimentais envolvidas no processo. O preço não é único, pode ter vários preços e variações de curto prazo. Basta pesquisar imobiliárias para entender o conceito.

O valor de mercado num determinado momento é único e independente dos interesses das partes envolvidas. O valor final é obtido pela aplicação da estatística, ou seja, procura encontrar um intervalo de valores em que possa situar o valor de mercado do imóvel. Os procedimentos utilizados para determinar o valor de mercado de imóveis são:

Pesquisa de mercado: ponto de partida é a pesquisa de mercado para obter uma amostragem dos valores dos imóveis na região considerando a semelhança de característica dos imóveis. As amostras muito fora do padrão médio são descartadas para não distorcer o resultado final.

Homogeneização dos valores: é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados, considerando as diferenças dos fatores de homogeneização entre o imóvel a ser valorado em relação aos imóveis da amostra da pesquisa.

Análise estatística: análise estatística dos valores pesquisados para determinar os prováveis ou melhores intervalos de valores.

O que dá qualidade ao valor atribuído ao imóvel é a aplicação de técnicas de análise baseadas nos fatores de homogeneização conforme o tipo de imóvel, sem a interferência de fatores sentimentais, comerciais ou financeiros dos interessados.

Vamos tomar como exemplo uma situação real quando avaliamos um terreno com um pequeno galpão construído. O objetivo do estudo era solucionar um impasse entre os sócios de uma empresa. O que estava em questionamento era o valor do terreno e não da construção, por se tratar de uma obra antiga com pouco valor comercial devido ao material e engenharia empregada fora dos padrões atuais.

- Terreno de aproximadamente 22.000 m2, área urbana da Grande São Paulo.
- Preço de venda do imóvel avaliado por uma das partes: R$ 3.000.000,00
- Preço médio obtido através da pesquisa de mercado dos terrenos nas proximidades: R$128,00 m2;
- Preço do imóvel pelo valor médio do m2: 22.000 m2 x 128,00 = R$2.816.000.
- Maior preço pesquisado do terreno nas proximidades: R$160,00 m2. Foi descartado da amostra por se tratar de um terreno com pequena construção para fins residenciais.
- Preço do imóvel pelo maior preço m2 pesquisado: 22.000 m2 x R$160,00= R$3.520.000,00
- Valor de mercado apresentado no laudo de avaliação: R$2.100,000 a R$2.300.000,00

Basicamente quando se avalia terreno, avalia-se o que pode ser construído e para que negócio podem ser utilizadas as edificações. Portanto são considerados alguns fatores mais significativos, tais como:

Fator oferta: foi realizada uma adequação acima em relação a amostra devida a pouca oferta de terrenos com estas dimensões e características na região.

Fator localização: adequação acima baseado na diferença de melhor posição do imóvel em relação a amostra devido ao endereço do imóvel avaliando servir para fins comerciais e industriais.

Fator topografia: adequação abaixo - após um cuidadoso exame do terreno foi constatado a possibilidade de alagamento, o que inviabilizaria a construção de piso abaixo do nível da rua, ou seja, impossibilidade de construção de garagens. Dependendo do empreendimento teria que pensar em um piso elevado, para evitar possíveis perdas de estoques.

Fator frente x fundos: não teve variação, mas seria aplicado a terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada com pontas pouco aproveitáveis para construções.

Fator padrão construtivo: desconsiderado em função do galpão ter pouco valor comercial. Serve para adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis.

No fim, os dois fatores que mais influenciaram foram: localização e topografia. Provavelmente se não tivesse sido detectado anormalidade no fator topografia este imóvel seria avaliado bem próximo aos R$3.000.000,00, preço de venda sugerido por um dos sócios. Mesmo considerando o melhor valor de mercado do laudo (R$2.300.000,00, nota-se uma diferença de 30% entre o preço e valor avaliado). Se considerarmos o maior preço do m2 pesquisado a diferença sobe para 53%.

Conforme demonstrado o laudo de avaliação do valor de mercado determinado por profissionais da área de engenharia de avaliações tem a consistência e precisão fundamentadas em técnicas e isentas de envolvimentos emocionais e interesses econômicos. Desta forma, pode-se afirmar com certeza de que aquele valor é único naquele momento, dando a segurança necessária para a tomada das decisões.

Orlando Oda é administrador de empresas, mestrado em administração financeira pela FGV e presidente do Grupo AfixCode.

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