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07/02/2004 10:25

Os cuidados para adquirir imóvel em leilão

Liésio Pereira/ABr

Adquirir um imóvel em leilão ou concorrência pública exige uma série de cuidados para não se ter dores de cabeça mais tarde. O alerta é da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), que ressalta a importância da pesquisa na compra de imóvel retomado dos antigos mutuários devido à inadimplência. Algumas unidades podem estar ocupadas pelos antigos donos que questionam a posse do bem na justiça.

“A minha primeira advertência é a seguinte: se possível, não adquira imóvel ocupado, é um risco muito grande. Até os imóveis hoje desocupados apresentam risco, porque é necessário ter uma consciência e informação correta se o ex-mutuário não ingressou em juízo para anular ou rever o contrato dele”, disse o consultor jurídico da ABMH em São Paulo, Amauri Bellini.

Os compradores de imóveis ocupados podem entrar com uma ação reivindicatória de posse. Caso o ocupante não conteste a ação, o despejo acontece entre 60 e 180 dias. “Uma ação desse porte hoje em São Paulo dura, em média, de sete a oito anos, porque vai ser recorrida em todas as instâncias”, explicou Bellini.

Segundo o advogado, é preciso ter cautela e pesquisar detalhadamente o histórico e a atual situação do imóvel em vista.

“Para os interessados na aquisição de imóvel ocupado, a melhor saída seria, antes de enfrentar o leilão, visitar o imóvel, saber quem é o ocupante – se é um ex-mutuário ou um terceiro – e se informar da situação correta em que ele se encontra. Mesmo com essas informações, o interessado deve procurar o registro na circunscrição onde está inscrito esse imóvel que ele pretende adquirir e solicitar uma certidão de matrícula – ela é pública e cedida a qualquer interessado. De posse dessa certidão, verificar quem eram as pessoas proprietárias antes da arrematação por parte do agente financeiro e requerer nos distribuidores cíveis uma certidão para saber se existe alguma ação dessas pessoas contra o agente financeiro. É um caminho meio longo, mas aí é que está a aquisição segura”, aconselhou Bellini.

Os imóveis de mutuários inadimplentes são retomados pelos agentes financeiros por ação extrajudicial, ou seja, sem a necessidade de abertura de processo na justiça. A ABMH se declara contra o leilão de imóveis nessas condições, apesar da posição favorável do Supremo Tribunal de Justiça. “Cem por cento das execuções extrajudiciais que eu tenho combatido juridicamente são nulas por vícios ou irregularidades cometidas na sua execução”, disse o advogado.

Essas irregularidades, segundo Bellini, são as maiores responsáveis pela inadimplência dos mutuários porque aumentam demais o valor das prestações mensais e do saldo devedor. “Isso empurra ao mutuário uma situação de inadimplência forçada e injusta”, disse, acrescentando que “uma pessoa que deixa de pagar o seu teto, a sua moradia, é porque realmente não tem mais condições de pagar, senão ela estaria pagando isso, porque ela sabe que é o abrigo delas. Às vezes deixa de pagar três meses, seis meses, um ano e aí sofre esse processo de execução extrajudicial, onde o banco promove uma execução praticamente sumária, sem dar condição de defesa para o mutuário: ou paga o que está exigindo ou o imóvel vai a leilão”.

Levantamento da ABMH apontou que cerca de 80% dos imóveis oferecidos pela Caixa Econômica Federal estão ocupados pelos antigos moradores. Segundo a pesquisa, o banco está vendendo 9.878 imóveis em todo o país – sendo 1.971 no estado de São Paulo - que foram retomados dos antigos mutuários por falta de pagamento.

“Não confirmo (a informação), porque até a quantidade de imóveis é bem maior – hoje a gente tem 100 mil imóveis disponíveis para venda. Devem ser os casos realmente de ocupação por ex-mutuários. Inclusive, em alguns casos, a ocupação não é nem por ex-mutuário, é um locatário”, explicou o gerente de Alienação de Bens e Imóveis da Caixa em São Paulo, Maurício Cruz Azevedo.

Ele informou que banco está promovendo concorrência pública para a venda de imóveis residenciais em São Paulo, sendo 238 na capital e 120 na região do ABC. Os interessados devem abrir conta caução na Caixa até o dia 12 deste mês - com depósito de 5% do valor do imóvel - e encaminhar a sua proposta, com dados pessoais, endereço do imóvel escolhido, valor e forma de pagamento, que pode ser à vista, com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou financiamento.

“Esta é a primeira concorrência que estamos fazendo neste ano, começando a todo vapor. São 516 imóveis, cobrindo todo o estado de São Paulo. A grande maioria está na região da Grande São Paulo e eu destacaria a zona leste da capital”, comentou o gerente de Alienação de Bens e Imóveis da Caixa em São Paulo, Maurício Cruz Azevedo.

As unidades - com valor médio de R$ 35 mil - foram retomadas de antigos mutuários por inadimplência e a maioria está ocupada. “São imóveis que foram financiados e por falta de pagamento – esgotadas todas as possibilidades de negociação – a Caixa fez a execução do bem”, explicou Azevedo.

Azevedo destaca que os ex-mutuários que tiveram seus bens tomados podem participar da concorrência para um novo financiamento. “Até o ano passado, ele só podia comprar à vista – com recursos próprios ou com o FGTS. Esse ano, já há uma abertura e ele pode habilitar também uma linha de financiamento da Caixa”, explicou.

Na descrição dos imóveis à disposição – que podem ser consultados no site da Caixa: www.caixa.gov.br - os interessados são informados sobre a situação do imóvel, se está ocupado ou não. “A gente até recomenda ao corretor de imóvel – que é um parceiro nosso e vai fazer a intermediação da venda, pelo convênio que temos com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) – que vá ao imóvel e faça um diagnóstico sobre as suas condições, até ofertar ao ocupante”, disse Azevedo, acrescentando que “naquele momento também é feita uma negociação para a desocupação”.

Os casos de insucesso nas concorrências e leilões de imóveis ocupados da Caixa, segundo Azevedo, são de 1%. “Embora sejam casos de pessoas que compraram e preferiram fazer o destrato daquela operação. Existe até essa possibilidade caso ele (o comprador) não consiga ajuizar uma ação e obter a desocupação daquele bem”, informou.


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