O juiz da 2ª Vara de Direitos Difusos, Coletivos e Individuais Homogêneos, David de Oliveira Gomes Filho, acatou parcialmente o pedido da Ação Coletiva proposta pelo Ministério Público Estadual e condenou a corretora imobiliária F.C.I. Ltda. e a construtora M.R.V.E.P. por cobranças ilícitas nos contratos imobiliários que vem oferecendo em Campo Grande.

Conforme a denúncia, há uma série de irregularidades nos contratos firmados, sobretudo em taxas e cobranças ilegais praticadas pelas empresas. O MP citou como práticas que lesam o consumidor a cobrança de taxa de corretagem, administrativa e de cessão de direitos do imóvel a terceiros, a aplicação mensal de juros pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), a retenção de percentual em valores abusivos caso o comprador desista do imóvel, além da não devolução imediata dos valores já pagos no caso da resolução do contrato. Todas estas condutas estavam previstas no contrato de compra e venda e consideradas abusivas pelo MPE.

Em seu pedido, o MP pediu a suspensão destas cláusulas contratuais, a restituição em dobro dos valores já pagos e a reparação dos danos morais difusos que a população vem sofrendo, além da obrigação da empresa de comunicar a todos seus clientes sobre a suspensão dos valores e obrigações e a alteração das cláusulas contratuais, sob pena de multa.

Por outro lado, a empresa de engenharia, única a contestar a inicial, pedindo a improcedência dos pedidos, pois, segundo alega, os clientes tiveram total acesso as informações do contrato, inclusive sobre os valores cobrados. Para a empresa, a aplicação do INCC ocorreu somente no período da obra, sendo necessária para manter o equilíbrio contratual, além disto, alega que não há vedação à cobrança de taxas administrativas e que as taxas de cessão de direitos são necessárias para fazer uma análise do novo cliente. Ao final, disse que não há sentimento coletivo de indignação capaz de gerar um dano moral e social.

Para o juiz, a construtora contratou a corretora para prestação de seus serviços, tendo pactuado em contrato pagar 3% do valor da venda da unidade habitacional, contudo repassava este valor ao consumidor. “A atitude de transferir ao consumidor os custos pela corretagem configura típico ato de má-fé. Não há como negar que a cobrança era indevida, pois contrariava não apenas a legislação, mas o próprio contrato firmado entre as duas requeridas”. Os valores pagos, segundo David, devem ser restituídos em dobro pelas duas rés, conforme o parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Os consumidores pagaram R$ 480 de taxas administrativas para as duas empresas para fecharem o contrato. Para o juiz já é pacífico pela jurisprudência que os bancos não podem fazer tal cobrança. “Se os bancos, que são os 'entes' habilitados em analisar e conceder o crédito habitacional, estão proibidos de cobrar a taxa para análise de crédito, que dirá os empreendimentos e imobiliárias que atuam no ramo da venda de unidades habitacionais. Portanto, caracterizada está a ilegalidade na cobrança da referida taxa”.

Quando os consumidores desistiam do contrato, tinham todo o valor já pago devolvido de forma parcelada, além disto, era retido 8% do valor do contrato mais 1% do valor atualizado do contrato por mês. Para David de Oliveira, a devolução deve ser de uma só vez. “Esta cláusula é abusiva, pois incide sobre o valor do contrato e não sobre o valor que já foi pago. Ela viola os princípios contidos no Código de Defesa do Consumidor. Por exemplo o contrato anexado às fls. 194, no valor de R$ 109.740,00. Se o cliente tivesse seu contrato rescindido porque não conseguiu honrar com as prestações, ainda assim teria que pagar R$ 8.779,20. Este valor pode ultrapassar em muito a importância despendida pelo consumidor, acarretando-lhe maior endividamento”. O magistrado acolheu o pedido do MP, modificando o percentual para 10% do valor já pago pelo cliente.

Já sobre a incidência do INCC e sobre a cobrança da taxa de cessão de direitos, o magistrado não acatou o pedido do MP em retirar as cláusulas, visto a sua legalidade e necessidade para o equilíbrio financeiro do empreendimento. “Ao contrário do afirmado pelo requerente, a anuência de que trata a referida cláusula é necessária e comumente estabelecida, a fim de preservar o promitente vendedor de eventuais inadimplementos”.

O dano moral coletivo não ficou caracterizado segundo o magistrado, pois as cláusulas abusivas não lesam qualquer atributo da personalidade do consumidor, não causando dano razoável que passem os limites do que é proporcional e tolerável.

O juiz caracterizou como típico direito individual homogêneo, que é quando os titulares lesados são determinados ou determináveis, o direito lesado é divisível, tendo o fato ou origem comum, sofrendo a lesão apenas aqueles que estão na relação jurídica. “Os efeitos desta sentença alcançarão todos os consumidores que tenham sido prejudicados com alguma das cláusulas acima consideradas ilegais, em contratos de compra e venda”.

A construtora foi condenada a restituir os valores já pagos, com correção pelo IGPM/FGV e juros de 1% ao mês desde a citação, mais a devolução em dobro da taxa de corretagem, com responsabilidade solidária entre as duas empresas. Além disto as cláusulas abusivas devem ser retiradas dos contratos futuros sob pena de R$ 5 mil por contrato firmado.

Processo: 0054562-63.2011.8.12.0001