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08/10/2005 06:40

Compete ao condômino comprovar o pagamento do condomínio

Viriato Gaspar - STJ

Compete ao condômino comprovar o pagamento da parcela tida como não paga, até porque a sistemática de cobrança pela rede bancária, cujas parcelas são emitidas de forma autônoma e independente, não permite verificar a quitação das quotas anteriores, cabendo ao interessado fazer a prova do efetivo pagamento pela apresentação do competente recibo. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria de quatro votos a um, não conheceu de recurso especial do advogado paulista Reginaldo Nunes Wakim contra o Condomínio Edifício Lion.

O recurso especial do advogado pretendia que se declarasse a quitação de uma parcela condominial relativa ao mês de setembro de 2001, invocando o artigo 943 do Código Civil. Esse entendimento prevê que, quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem pagas as anteriores. O recorrente alegava que se deveria presumir o pagamento da parcela exigida, uma vez que todas as que se seguiram a ela foram comprovadamente adimplidas.O acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo considerou que a comprovação de pagamento de várias quotas condominiais via rede bancária não autoriza a presunção de que a parcela exigida pelo condomínio do edifício se encontra automaticamente quitada, até porque essas despesas, representando dívida autônoma, não se vinculam umas com as outras.

Ao não conhecer do recurso do advogado, o relator do processo, ministro Aldir Passarinho Junior, argumentou que a cobrança pela rede bancária não permite ao caixa condições de verificar a quitação das parcelas anteriores, competindo ao condômino comprovar, pela apresentação do competente recibo, o respectivo pagamento. No caso, ressaltou o ministro, o imóvel em questão se acha alugado desde 1997 a uma terceira pessoa, e as cotas condominiais via boleto bancário eram dirigidas ao endereço da sala comercial alugada, de modo que nem mesmo o próprio condomínio pode afirmar com certeza se recebeu essa parcela do inquilino.

Para o ministro Aldir Passarinho Junior, trata-se, na hipótese, de um condomínio que vive, sem lucro, da receita de todos para a manutenção do bem comum, que beneficia a todos. As despesas são contínuas, mas advêm, mês a mês, dos gastos efetuados em cada período. Por isso mesmo, fundamentou o ministro, se fosse possível emprestar interpretação literal e indistinta ao artigo 943 do Código Civil, invocado pelo advogado para pedir a presunção do pagamento, chegar-se-ia ao absurdo de, em razão de uma inadimplência anterior, ser suspensa até mesmo a emissão de novas guias de pagamento, para evitar que um condômino, pagando as parcelas posteriores, se visse desobrigado de pagar as quotas vencidas anteriormente.

Na prática, esse entendimento revê o posicionamento de julgamento anterior da mesma Quarta Turma, que, em abril de 2000, com base em voto do ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, deu ganho de causa a um recurso de José Américo Mammoccio contra a Sociedade Alphaville Residencial I, desobrigando o condômino de pagar taxas mensais de manutenção e vigilância, pela demonstração efetiva do pagamento das quotas posteriores. Na época, a Quarta Turma definiu que os documentos juntados pelo condômino comprovando o pagamento das parcelas subseqüentes às que lhe estavam sendo exigidas faziam militar em seu favor a presunção da quitação, que só poderia ser afastada pelo condomínio com a comprovação cabal do débito exigido.

O entendimento do ministro Aldir Passarinho Junior foi acompanhado pelos votos dos ministros Barros Monteiro, Cesar Asfor Rocha e Fernando Gonçalves. Ficou vencido o ministro Jorge Scartezzini, que acolhia o recurso para julgar procedente a ação movida pelo advogado de São Paulo contra o condomínio. Para o ministro Jorge Scartezzini, o artigo 943 do Código Civil estabelece, de fato, uma presunção relativa em favor do devedor, e competia ao condomínio produzir prova de falta do efetivo pagamento, uma vez que a comprovação de pagamento das parcelas posteriores fez presumir a quitação também da que está sendo cobrada do recorrente.



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