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24/02/2010 15:25

Artigo sobre locação: Multa por rescisão antecipada

Daphnis Citti de Lauro*,

A lei nº 12.112 de 09/12/2009, que altera alguns artigos da lei do inquilinato (nº 8.245/1991), e que passará a vigorar dia 25 de janeiro de 2010, teve o intuito de aperfeiçoar as regras até então vigentes.



Com relação à multa por rescisão antecipada, alguns órgãos da imprensa tem divulgado erroneamente que, antes, o locatário tinha que pagar uma multa determinada em contrato (normalmente o equivalente a três meses de aluguel), se não cumprisse o prazo pré-determinado (em geral 30 meses) e que, agora, a multa passa a ser proporcional ao tempo que resta para o fim do contrato.



Não é verdade!



o artigo 4º da lei do inquilinato diz que “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.



O artigo 924 do antigo Código Civil, então em vigor, dizia que, “quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento”.



Com a entrada em vigor do novo Código Civil, a proporcionalidade foi mantida, no artigo 413: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.



Isso significa, portanto, que desde 1991, se o inquilino desocupasse o imóvel antes do termino do contrato, ele tinha que pagar a multa proporcional ao tempo que restava. O juiz reduzia proporcionalmente a pena.



A Lei 12.112/2009, portanto, não alterou nada, a não ser a redação, ao dizer que “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.



Assim, deve ficar bem claro que, mesmo antes, de acordo com a lei do inquilinato, a multa já era proporcional ao tempo que restava para findar o contrato de locação. A lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, que alterou alguns artigos da lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, não mudou absolutamente nada com relação à proporcionalidade da multa. Ao contrário, manteve integralmente a norma, repetindo, inclusive, que o locador, proprietário do imóvel, não pode reavê-lo enquanto este não terminar, independentemente do motivo e da sua necessidade.




Daphnis Citti de Lauro*, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br)



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